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31 octobre 2023
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2 novembre 2023Article / 31 octobre 2023
Temps de lecture : 4 min
La fiscalité sur les loyers du crédit-bail
La fiscalité liée aux loyers dans le cadre d'une opération de crédit-bail immobilier est soumise à des règles spécifiques.
En ce qui concerne les loyers versés par le locataire, ils sont considérés comme des dépenses déductibles du résultat fiscal, ce qui signifie qu'ils peuvent être soustraits du revenu imposable.
Cependant, il convient de noter qu'une exception s'applique lorsque le prix convenu pour l'achat du bien à la fin du contrat (levée d'option) est inférieur au coût du terrain. Dans cette situation, la portion équivalente à la différence entre ces deux montants ne peut pas être déduite fiscalement.
Exemple :
Prix d’acquisition du terrain : 100.000 € | Loyer annuel du crédit-bail : 200.000 € | Levée de l’option d’achat : 40.000 €
En somme, le montant des loyers non déductibles s'élève à : 100.000 € - 40.000 € = 60.000 €
Ainsi, le montant final des loyers déductibles s'établit à : 200.000 € - 60.000 € = 140.000 €
Dans cet exemple, 140.000 € seront déductibles du loyer annuel.
La fiscalité sur la levée d'option d'achat du crédit-bail
Lorsque la levée de l'option d'achat survient, ce qui signifie que le locataire devient propriétaire de l'immeuble, cette acquisition est inscrite au bilan de l'entreprise.
Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se trouve dans une situation fiscale similaire à celle de quelqu'un qui aurait acheté le bien dès la date de signature du contrat de crédit-bail immobilier. Par conséquent, il est tenu de réintégrer une partie des loyers versés dans le résultat fiscal de l'entreprise.
Le calcul du montant à réintégrer se fait comme suit :
[Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier] - [Montant de la levée d'option d'achat] - [Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien depuis le début du contrat] - [Montant des loyers non déductibles pendant la période de location].
Ce montant reflète la réintégration nécessaire pour établir la situation fiscale du locataire de manière équivalente à celle d'un propriétaire depuis le début du contrat de crédit-bail.
Exemple :
Année N : année de conclusion du contrat de crédit-bail | Valeur totale contrat de crédit-bail immobilier : 400.000 € Valeur du bâtiment : 360.000 € | Valeur du terrain : 40.000 € | Le montant du loyer annuel s'élève à 40.000 € Le coût de la levée de l'option d'achat est fixé à 20.000 € | Durée d’amortissement du bien : 20 ans
Lors de l'année N+15, l'entreprise décide d'exercer son option.
Le calcul pour déterminer la valeur à réintégrer fiscalement lors de la levée de l'option se fait de la manière suivante :
400.000 € - 20.000 € - ((360.000 € / 20 ans)*10 ans)-20.000 € = 90.000 €
Ainsi, au moment de la levée de l'option, l'entreprise devra réintégrer fiscalement un montant de 90.000 €.
L’entreprise a néanmoins la possibilité d’être dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :
- L’entreprise est une PME
- Le crédit-bail à une durée sur au moins 15 ans
- Le bien est situé dans une zone d’aide à finalité régionale ou une ZRR (zone de revitalisation rurale) et il est à usage commercial ou industriel
- Le bail a été signé entre 2007 et 2015
